ĐẤT NỀN LÀ GÌ? 4 LƯU Ý KHI MUA ĐẤT NỀN 2025 ĐỂ TRÁNH RỦI RO PHÁP LÝ

Đất nền trong năm 2025 được các chuyên gia dự đoán sẽ trở thành “tâm điểm” tăng nhiệt mạnh mẽ. Bảng giá đất 2025 cũng có nhiều sự thay đổi, mở ra nhiều cơ hội đầu tư nhưng tiềm ẩn không ít rủi ro. Trước làn sóng đầu tư đất nền, bạn hãy nắm vững 4 lưu ý về quy định, thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất nền để tránh rủi ro pháp lý không đáng có.

• Xem thêm: Thẩm định giá bất động sản
• Xem thêm: Thẩm định giá đất đai

Đất nền là gì?

Đất nền, dự án đất nền là các lô đất chưa được xây dựng hay cải tạo, thường là đất trống, chưa có công trình xây dựng hay hạ tầng cơ sở. Nếu lô đất đã qua tác động của con người, máy móc dẫn đến sự thay đổi thì không còn gọi là đất nền nữa.

Dưới đây là các loại hình đất nền phổ biến:

• Đất thổ cư: Là đất dùng để xây dựng nhà ở, thường thuộc quyền sở hữu của cá nhân hoặc hộ gia đình.
• Đất nền liền kề: Là loại hình đất nằm trong các khu vực có quy hoạch để xây dựng nhà ở, đặc biệt là các khu dân cư hoặc khu đô thị. Các mảnh đất này được phân lô nối liền nhau mà không có ranh giới rõ ràng giữa từng lô, tạo thành một dãy đất đồng bộ. Đất nền liền kề thường được sử dụng để xây dựng các căn nhà ở cho hộ gia đình hoặc các công trình dân dụng.
• Đất dự án: Là đất nằm trong các khu vực dự án phát triển bất động sản, có tiềm năng tăng giá trị khi dự án được triển khai.

Lưu ý khi mua đất nền 2025

Kiểm tra tình trạng pháp lý của lô đất

Trước khi quyết định mua bán, đầu tư đất nền bạn hãy tiến hành kiểm tra lô đất, thửa đất đó đã có đầy đủ giấy phép, hồ sơ pháp lý và các thủ tục liên quan hay chưa? Một dự án không hợp pháp hoặc thiếu thủ tục pháp lý có thể khiến bạn gặp rủi ro lớn về tài chính và quyền sở hữu.

Các thủ tục pháp lý cần thực hiện khi mua bán, chuyển nhượng đất nền 2025 gồm:

Ký hợp đồng công chứng

Khi mua đất nền, hợp đồng mua bán là yếu tố quan trọng để bảo vệ quyền lợi của bạn. Một hợp đồng hợp pháp phải được ký kết tại văn phòng công chứng, có sự tham gia của bên bán và bên mua, cùng với các thông tin rõ ràng về giá trị tài sản, quyền và nghĩa vụ của các bên.

Thanh toán thuế và lệ phí

Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cả bên mua và bên bán đều phải nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật.

• Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Thuế giá trị gia tăng (VAT)
• Lệ phí trước bạ
• Phí công chứng hợp đồng
• Các lệ phí khác: Phí đo đạc, phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi mua đất nền, thủ tục chuyển nhượng cần được thực hiện đúng quy định của pháp luật. Bạn cần phải thực hiện đầy đủ các bước thủ tục chuyển nhượng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.

Kiểm tra mảnh đất có đủ điều kiện chuyển nhượng hay không?

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, để chuyện nhường quyền sử dụng đất phải đáp ứng đủ các điều kiện sau: 

• Người chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại lệ như thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp trong quá trình dồn điền, đổi thửa, tặng cho đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, và các trường hợp quy định tại Điều 124 khoản 7 và Điều 127 khoản 4 điểm a của Luật Đất đai 2024.
• Đất không có tranh chấp, hoặc nếu có tranh chấp thì đã được giải quyết hợp pháp bởi cơ quan có thẩm quyền và có bản án, quyết định của Tòa án hoặc Trọng tài có hiệu lực pháp luật.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.
• Đất vẫn trong thời gian sử dụng hợp pháp.
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Kiểm tra quy hoạch của lô đất

Trước khi mua đất nền bạn hãy đến UBND phường/xã để kiểm tra bản đồ quy hoạch chi tiết của khu vực. Việc này giúp bạn biết được khu đất có nằm trong khu vực bị quy hoạch để xây dựng công trình công cộng, dự án bất động sản hay các khu vực bảo vệ môi trường hay không. Nếu đất nằm trong khu vực bị quy hoạch mở rộng đường, xây dựng công trình công cộng, bạn sẽ gặp rủi ro khi đất bị thu hồi hoặc giá trị giảm. 

Quyền sử dụng đất sẽ không được cấp phép nếu các hoạt động mua, bán đất nền diễn ra sau khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có thông báo thu hồi đất thì các hoạt động mua bán vẫn được cấp phép quyền sử dụng đất.

Xác minh đất nền dự án có giấy phép đầu tư hợp pháp

Nếu bạn đang muốn mua đất nền trong các dự án bất động sản, việc xác minh tính hợp pháp của dự án là cực kỳ quan trọng. Các dự án chưa có đầy đủ thủ tục pháp lý có thể gặp phải các vấn đề như khiếu nại, tranh chấp hoặc không thể chuyển nhượng được.

Lựa chọn đơn vị thẩm định giá đất uy tín 

Vì sao cần thẩm định giá đất

Khi mua bán đất nền bạn đừng bỏ qua bước thẩm định giá đất. Hoạt động này giúp bạn xác định giá trị đất chính xác, đảm bảo bạn không bị "hớ" hoặc bán “lỗ” so với giá trị thực tế. Bên cạnh đó, quá trình thẩm định giá mà còn giúp bạn kiểm tra kỹ càng các yếu tố pháp lý, tránh rủi ro mua phải đất tranh chấp, các dự án đất treo, đảm bảo các giao dịch diễn ra công bằng và minh bạch. 

Thị trường bất động sản đất nền năm 2025 dự báo sẽ có nhiều biến động phức tạp. Để xác định giá trị đất nền một cách chính xác, việc lựa chọn đơn vị thẩm định giá bất động sản uy tín và chuyên nghiệp là vô cùng quan trọng.

Một đơn vị thẩm định giá uy tín, được Bộ Tài chính cấp phép hoạt động sẽ đảm bảo quy trình làm việc chuyên nghiệp, đội ngũ thẩm định viên có đủ chuyên môn và kinh nghiệm để đánh giá toàn diện các yếu tố: pháp lý, thị trường, quy hoạch… từ đó cung cấp kết quả thẩm định chính xác nhất.

Tiêu chí lựa chọn đơn vị thẩm định giá đất uy tín

• Chứng chỉ hành nghề hợp pháp: Đơn vị thẩm định giá đất phải có chứng chỉ hành nghề và được cấp phép bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Giấy đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.

• Kinh nghiệm và chuyên môn: Lựa chọn các công ty thẩm định giá bđs có nhiều năm kinh nghiệm trong ngành, có đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm và hiểu biết sâu rộng về thị trường bất động sản. Đặc biệt, nên lựa chọn đơn vị thẩm định giá là đối tác của nhiều ngân hàng - tổ chức tài chính thì chứng thư thẩm định giá sẽ gia tăng sự uy tín, và được ngân hàng tin tưởng xét duyệt hồ sơ trong các giao dịch vay vốn, thế chấp.

• Dịch vụ minh bạch và rõ ràng: Đơn vị thẩm định giá đất đai uy tín sẽ cung cấp các báo cáo thẩm định chi tiết, minh bạch về các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nền, như vị trí, diện tích, tiềm năng phát triển khu vực, pháp lý của mảnh đất, v.v.

• Tham khảo các giải thưởng và đánh giá từ khách hàng trước đó: Đơn vị thẩm định giá uy tín thường đạt được nhiều giải thưởng, đánh giá tốt từ các đối tác, tổ chức bình chọn, hiệp hội ngành trong và ngoài nước. Đừng quên tham khảo các phản hồi, đánh giá từ khách hàng trước đây để đảm bảo đơn vị thẩm định giá có uy tín và chất lượng dịch vụ tốt.​

• Hệ thống chi nhánh - PGD rộng khắp: Đơn vị thẩm định giá đất có hệ thống chi nhánh và phòng giao dịch (PGD) trải dài khắp cả nước sẽ đảm bảo nguồn dữ liệu phong phú, cập nhật nhanh chóng thông tin về thị trường và cơ sở giá tại các khu vực khác nhau. Điều này không chỉ giúp cung cấp cái nhìn chính xác về giá trị bất động sản mà còn giúp khách hàng tiết kiệm thời gian và chi phí khi thực hiện định giá.

• Cam kết chất lượng dịch vụ: Đơn vị định giá bất động sản luôn đặt chất lượng dịch vụ lên hàng đầu, đảm bảo cung cấp kết quả chính xác, minh bạch và đúng tiến độ. Các đơn vị thẩm định giá uy tín thường sở hữu đội ngũ chuyên gia chuyên môn cao, am hiểu sâu sắc về các lĩnh vực như: bất động sản, tài chính, luật, marketing, kiểm toán… giúp mang lại kết quả thẩm định chính xác, đồng thời hỗ trợ khách hàng ra quyết định đầu tư đúng đắn và hiệu quả.

Thẩm định giá Hoàng Quân cam kết

• Chứng thư uy tín, được hơn 85% Ngân hàng – tổ chức tín dụng tại Việt Nam chấp thuận và sử dụng làm cơ sở cấp vay vốn tín dụng.
• Đội ngũ thẩm định viên giàu kinh nghiệm, chuyên môn cao.
• Thấu hiểu mong muốn được tối ưu về giá trị tài sản của đối tác – khách hàng nhằm thực hiện các mục đích cụ thể.
• Kinh nghiệm thẩm định giá thực tế phong phú. Thẩm định giá Hoàng Quân đã định giá thành công hàng nghìn bất động sản nhà ở - căn hộ, đất đai khác nhau trên toàn quốc.
• Quy trình thẩm định giá nhanh nhờ áp dụng chuyển đổi số vào quy trình thẩm định, phát hành, lưu trữ dữ liệu.
• Bảo hành giá trị 12 tháng sau thẩm định.
• Phí thẩm định tối ưu – cạnh tranh nhờ mạng lưới CN - PGD rộng khắp giúp tối ưu chi phí khảo sát, đi lại.
• Bảo mật thông tin khách hàng 100%.

• ​Xem thêm: Đơn vị thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động năm 2025

Tóm lại, thị trường đất nền năm 2025 dự báo sẽ không ngừng tăng nhiệt và đây là cơ hội đầu tư bất động sản hấp dẫn. Để đảm bảo tối ưu hóa lợi nhuận từ việc mua đất nền và đầu tư đất nền, không chạy theo “sốt giá”, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ về các khu vực có tiềm năng phát triển, chú trọng vào các yếu tố như quy hoạch, pháp lý và giá trị gia tăng của khu vực. Đồng hành cùng Thẩm định giá Hoàng Quân - đơn vị thẩm định giá bất động sản uy tín hàng đầu sẽ giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư chính xác, giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận.