CÁCH XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT MỚI NHẤT

Khi Nhà nước thu hồi đất, vấn đề người dân quan tâm nhất chính là giá đất bồi thường. Làm sao để biết mức giá đền bù có hợp lý, đúng quy định? Trong bài viết này, Thẩm định giá Hoàng Quân sẽ hướng dẫn bạn cách xác định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mới nhất theo Luật Đất đai 2024, giúp bạn đảm bảo tối đa quyền lợi của mình.

• Xem thêm: Thẩm định giá đất đai
• Xem thêm: Đất không có sổ đỏ khi bị Nhà nước thu hồi có được bồi thường hay không?

Cơ sở pháp lý xác định giá đất bồi thường

Để xác định giá đất bồi thường, Nhà nước sẽ căn cứ vào nhiều yếu tố pháp lý sau:

• Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai 2024 là cơ sở pháp lý chính để xác định quyền lợi của các tổ chức, cá nhân khi bị Nhà nước thu hồi đất và nhận bồi thường.

• Nghị định 47/2014/NĐ-CP

Nghị định này hướng dẫn cụ thể về việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc xác định giá trị đất bị thu hồi.

• Quyết định của UBND tỉnh, thành phố

Căn cứ vào đặc điểm từng khu vực và tình hình thị trường, mỗi địa phương sẽ ban hành bảng giá đất riêng, được cập nhật hằng năm. Quyết định của UBND cấp tỉnh sẽ quy định giá đất cụ thể theo từng khu vực và mục đích sử dụng.

Các trường hợp được bồi thường theo Luật Đất đai 2024

Theo Điều 95 đến Điều 100, Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể về các trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, bao gồm: 

• Thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 95)
• Thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo (Điều 97)
• Thu hồi đất ở (Điều 98)
• Thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở của hộ gia đình, cá nhân (Điều 99)
• Thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở của tổ chức, doanh nghiệp (Điều 100)
• Trường hợp khác (Điều 101)

6 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Việc xác định giá đất bồi thường cần phải xem xét nhiều yếu tố khác nhau. Dưới đây là các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất bồi thường:

• Mục đích sử dụng đất

Đất sử dụng vào mục đích gì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bồi thường. Ví dụ, đất ở đô thị sẽ có giá trị cao hơn đất nông nghiệp hay đất trồng cây lâu năm. Vì vậy, Nhà nước sẽ tính toán giá trị đất dựa trên mục đích sử dụng đã đăng ký.

• Tình trạng pháp lý của đất

Nếu đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp, sổ đỏ, quyền sử dụng đất rõ ràng thì giá đất sẽ cao hơn. Đối với đất không có giấy tờ hợp pháp, đất tranh chấp, hoặc đất sử dụng trái phép sẽ bị giảm giá trị bồi thường.

• Vị trí địa lý

Đất nằm ở khu vực trung tâm thành phố, gần các tuyến giao thông, cơ sở hạ tầng phát triển sẽ có giá trị cao hơn nhiều so với đất ở các khu vực xa xôi, hẻo lánh.

• Diện tích đất

Diện tích đất bị thu hồi sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền bồi thường. Thường thì các thửa đất có diện tích lớn sẽ được đền bù với giá trị cao hơn so với các thửa đất nhỏ.

• Giá đất cụ thể theo quy định của UBND

Giá đất bồi thường sẽ được tính theo giá đất cụ thể do UBND có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường. Theo quy định tại Khoản 4, Điều 103 của Luật Đất đai 2024, giá đất bồi thường phải phản ánh đúng giá đất phổ biến trên thị trường. Giá đất cụ thể được xác định dựa trên thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, cùng các yếu tố kinh tế - xã hội liên quan.

• Giá thị trường 

Tình hình thị trường bất động sản tại khu vực có thể ảnh hưởng đến giá đất. Nếu thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, giá đất bồi thường có thể cao hơn, nếu thị trường yếu, giá bồi thường có thể nhận về thấp hơn.

Cách tính giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1, Điều 160 của Luật Đất đai 2024, giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi sẽ được tính dựa trên giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/huyện quyết định.

Giá đất bồi thường sẽ được tính bằng công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá (1 m²) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)

Trong đó:

• Giá đất trong bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành ban hành.
• Hệ số điều chỉnh giá đất khi tính tiền bồi thường do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường.

Ví dụ: Diện tích đất thu hồi là 100 m², giá đất theo bảng giá Nhà nước là 10 triệu đồng/m². 

Giá đất bồi thường = 100 m² x 10 triệu = 1 tỷ đồng

Cũng theo Điều 158 Luật Đất đai 2024, để xác định được giá đất cụ thể phải thông qua các phương pháp thẩm định giá đất sau:

• Phương pháp so sánh: 
• Phương pháp thu nhập
• Phương pháp thặng dư
• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Phương pháp này được áp dụng đối với các trường hợp Nhà nước thu hồi nhiều thửa đất liền kề, có cùng mục đích sử dụng và đã có giá đất được quy định giá đất trong bảng giá đất nhưng không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Có thể khiếu nại nếu giá đất bồi thường thấp hơn giá trị thực tế không?

Khi đất của bạn có giá trị cao hơn mức giá bồi thường mà bạn nhận được, bạn hoàn toàn có quyền khiếu nại.

Theo Luật Đất đai 2024 và các Nghị định hướng dẫn về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, bạn có quyền yêu cầu xem xét lại giá đất bồi thường nếu bạn cảm thấy giá trị đất của mình không đúng với giá thị trường hoặc không công bằng.

Nếu khiếu nại của bạn được chấp nhận, cơ quan nhà nước sẽ thực hiện lại thẩm định giá đất. Cơ quan Nhà nước có thể yêu cầu một công ty thẩm định giá đất độc lập hoặc sử dụng các tiêu chí khác để xác định giá trị chính xác của đất. 

Lưu ý, trong quá trình khiếu nại, bạn nên thu thập các tài liệu chứng minh giá trị thực tế của đất, như hợp đồng mua bán, các chứng từ liên quan, giá đất của các mảnh đất tương tự trong khu vực hoặc báo cáo thẩm định giá đất chi tiết từ các đơn vị thẩm định giá uy tín.

Làm thế nào để đảm bảo quyền lợi khi xác định giá đất bồi thường?

Nếu không hiểu rõ các quy định pháp lý và quyền lợi của mình khi đất bị thu hồi, bạn có thể đối mặt với những thiệt hại tài chính, nhận mức giá bồi thường thấp hơn giá trị thực tế của đất. Dưới đây là 4 điểm quan trọng bạn cần lưu ý khi xác định giá đất bồi thường:

• Nắm rõ mục đích sử dụng đất trước và sau khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất.
• Đảm bảo đất trước khi thu hồi phải có đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất. Nếu có tranh chấp, bạn cần giải quyết xong để đảm bảo quyền lợi.
• Tham khảo giá đất thị trường tại khu vực đất thu hồi có căn cứ đối chiếu với mức giá bồi thường Nhà nước đưa ra.
• Để đảm bảo quyền lợi của mình, bạn nên nhờ đến sự hỗ trợ của công ty thẩm định giá chuyên nghiệp, uy tín. Dịch vụ thẩm định giá chuyên nghiệp sẽ giúp xác định đúng giá trị đất theo quy định pháp luật, từ đó giúp bạn nhận được mức đền bù công bằng, hợp lý.

Công ty thẩm định giá đất bồi thường uy tín tại Việt Nam

Việc xác định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là một quá trình quan trọng và phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết sâu rộng về thị trường bất động sản, quy định pháp lý và tình trạng thực tế của thửa đất. Giá đất bồi thường của Nhà nước có thể chênh lệch rất nhiều so với giá trị trường. Vì vậy, để xác định giá đất bồi thường chính xác, luôn cần đến sự hỗ trợ của một đơn vị thẩm định độc lập, nhằm đảm bảo rằng giá trị đất được tính toán dựa trên các yếu tố khách quan, công bằng, và tránh được sai sót hay ảnh hưởng của lợi ích nhóm.

Thẩm định giá Hoàng Quân là một trong những công ty thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam, chuyên cung cấp dịch vụ thẩm định giá đất bồi thường cho các cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức và cơ quan Nhà nước khi thu hồi đất. Với hơn 23 năm kinh nghiệm trong ngành, chúng tôi đã xây dựng được một hệ thống quy trình chuyên nghiệp, tuân thủ các tiêu chuẩn và quy định của Nhà nước, đảm bảo tính minh bạch, công bằng trong việc xác định giá đất bồi thường.

Với đội ngũ chuyên gia, thẩm định viên trình độ cao, giàu kinh nghiệm, Thẩm định giá Hoàng Quân cam kết mang lại kết quả thẩm định chính xác, chứng thư chi tiết, độ tin cậy cao và đáp ứng đầy đủ giá trị pháp lý để thương lượng mức giá bồi thường hợp lý. 

Nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc xác định giá trị đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Thẩm định giá Hoàng Quân - Chi nhánh Đà Nẵng để được tư vấn chi tiết và chuyên nghiệp!